Budując lub kupując domek na działce ROD, można spotkać się z informacją, że altana powinna spełniać określone wymagania dotyczące powierzchni, wysokości i lokalizacji. Pojawia się więc pytanie: kto właściwie może sprawdzić, czy domek został wykonany prawidłowo?
Zarząd rodzinnego ogrodu działkowego ma obowiązek dbać o przestrzeganie zasad obowiązujących na terenie ogrodu. Jeżeli powstaje nowa altana albo istniejący budynek wzbudza wątpliwości, mogą zostać podjęte działania mające na celu sprawdzenie jego zgodności z przepisami i regulaminem.
Czy zarząd ROD może zainteresować się budową domku?
Tak. Budowa altany nie jest wyłącznie prywatną sprawą działkowca, ponieważ działka znajduje się na terenie rodzinnego ogrodu działkowego i podlega zasadom jego zagospodarowania.
Szczególne zainteresowanie może wzbudzić budynek, który:
- wydaje się znacznie większy od pozostałych altan;
- jest bardzo wysoki;
- znajduje się blisko granicy działki;
- jest intensywnie rozbudowywany;
- posiada duże dodatkowe zabudowane części;
- może być wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem ROD.
Co może zostać sprawdzone?
Jedną z podstawowych kwestii są parametry samej altany.
Znaczenie mają przede wszystkim:
- powierzchnia zabudowy;
- wymiary zewnętrzne;
- wysokość budynku;
- rodzaj dachu;
- lokalizacja na działce;
- odległość od granic;
- wykonane dobudówki;
- taras, weranda lub ganek;
- inne elementy zagospodarowania działki.
Dlaczego powierzchnia 35 m² jest tak ważna?
Altana działkowa może mieć maksymalnie 35 m² powierzchni zabudowy.
Nie należy więc traktować tej wartości jako orientacyjnej. Jeżeli projekt został przygotowany na maksymalny dopuszczalny wymiar, podczas budowy trzeba pilnować jego rzeczywistych wymiarów.
Samowolne poszerzenie budynku nawet „tylko trochę” może spowodować, że końcowe parametry będą inne niż zakładano.
Jak mierzy się powierzchnię domku?
Przy powierzchni zabudowy znaczenie ma zewnętrzny obrys budynku, a nie sama powierzchnia użytkowa pomieszczeń znajdujących się wewnątrz.
To bardzo ważne, ponieważ domek posiadający 30 m² powierzchni użytkowej nie musi automatycznie mieć 30 m² powierzchni zabudowy.
Przy sprawdzaniu zgodności altany trzeba więc posługiwać się właściwym parametrem.
Czy taras jest wliczany do 35 m²?
W przypadku tarasu, werandy i ganku obowiązują szczególne zasady. Przy spełnieniu określonych warunków ich łączna powierzchnia do 12 m² może nie być wliczana do powierzchni zabudowy altany.
Nie oznacza to jednak, że można wykonać dodatkowy zamknięty pokój i nazwać go tarasem.
Jeżeli konstrukcja zostanie całkowicie zabudowana ścianami, jej kwalifikacja może być inna niż w przypadku otwartego tarasu czy werandy.
Czy może zostać sprawdzona wysokość domku?
Tak, ponieważ wysokość jest kolejnym podstawowym parametrem altany działkowej.
Co do zasady maksymalna wysokość wynosi:
- 5 metrów przy dachu stromym;
- 4 metry przy dachu płaskim.
Dlatego podczas budowy nie warto samodzielnie podnosić ścian albo zmieniać konstrukcji dachu bez wcześniejszego sprawdzenia końcowej wysokości.
Czy sprawdzana może być odległość od granicy?
Lokalizacja altany również podlega zasadom obowiązującym na ROD. Regulamin przewiduje wymagania dotyczące jej usytuowania względem granic działki, a znaczenie może mieć również plan zagospodarowania konkretnego ogrodu.
Dlatego przed wykonaniem fundamentów najlepiej ustalić dokładne położenie budynku.
Przesunięcie gotowej murowanej altany o metr jest praktycznie niemożliwe. Błąd na etapie wytyczania może być więc znacznie poważniejszy niż błąd podczas prac wykończeniowych.
Co może wzbudzić podejrzenia?
Nie zawsze potrzebne są dokładne pomiary, aby zauważyć, że budynek może znacząco odbiegać od dopuszczalnych parametrów.
Wątpliwości może wzbudzić na przykład altana, która wygląda jak pełnowymiarowy dom jednorodzinny albo została otoczona kolejnymi zamkniętymi dobudówkami.
Problematyczne może być również stopniowe powiększanie budynku po zakończeniu pierwotnej budowy.
Czy sąsiad może zgłosić nieprawidłowości?
W praktyce źródłem informacji o potencjalnych nieprawidłowościach może być również inny działkowiec.
Może to dotyczyć szczególnie sytuacji, w których nowa konstrukcja znajduje się bardzo blisko granicy, powoduje konflikt albo wyraźnie odbiega rozmiarem od typowej zabudowy ogrodu.
Dlatego strategia „nikt nie zauważy” nie jest dobrym sposobem planowania inwestycji.
Co jeśli zarząd ma wątpliwości dotyczące budowy?
Jeżeli podczas budowy lub rozbudowy pojawia się podejrzenie naruszenia zasad, zarząd może podjąć działania przewidziane przez regulamin ROD.
W zależności od sytuacji może chodzić między innymi o wyjaśnienie sposobu wykonania obiektu, zaprzestanie nieprawidłowych prac czy doprowadzenie zabudowy do stanu zgodnego z wymaganiami.
W przypadku naruszenia przepisów sprawa może również wyjść poza wewnętrzne struktury ogrodu i trafić do właściwego organu administracji publicznej.
Czy domek stojący od wielu lat jest automatycznie bezpieczny?
Nie należy zakładać, że wiek budynku automatycznie potwierdza jego zgodność z przepisami.
Ma to szczególne znaczenie przy przejmowaniu starej działki.
Jeżeli kupujesz nasadzenia i obiekty znajdujące się na działce wraz z przejęciem prawa do jej użytkowania, warto dokładnie sprawdzić istniejącą altanę.
Sprawdź domek przed przejęciem działki
Przed podpisaniem dokumentów warto zabrać ze sobą miarkę i sprawdzić przynajmniej podstawowe parametry budynku.
W szczególności warto ustalić:
- szerokość domku;
- długość domku;
- powierzchnię zabudowy;
- wysokość;
- odległość od granic;
- czy wykonano późniejsze dobudówki;
- czy taras został zabudowany;
- czy istnieją inne nietypowe obiekty.
Lepiej wyjaśnić wątpliwości przed przejęciem działki niż później odkryć problem z istniejącą zabudową.
Czy projekt pomaga w razie wątpliwości?
Posiadanie dokumentacji projektu zdecydowanie ułatwia kontrolowanie budowy.
Można szybko sprawdzić wymiary, wysokość, układ konstrukcji oraz porównać projekt z rzeczywiście wykonanym budynkiem.
Budując całkowicie „z głowy”, znacznie łatwiej przypadkowo zmienić wymiary podczas kolejnych etapów.
Szukasz projektu domku 35 m² z antresolą?
Jeżeli planujesz budowę od podstaw, warto wybrać projekt, w którym podstawowe parametry budynku są określone jeszcze przed rozpoczęciem prac.
Sprawdź projekt murowanego domku o powierzchni 35 m² z antresolą wraz z instrukcją budowy krok po kroku.
👉 Zobacz projekt domku 35 m² z antresolą.
Czy zarząd może nakazać rozebranie domku?
W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości sytuacja zależy od rodzaju naruszenia. Regulamin ROD przewiduje działania wobec budowy lub rozbudowy prowadzonej niezgodnie z obowiązującymi zasadami.
Jeżeli problemu nie można usunąć poprzez odpowiednią zmianę konstrukcji, konsekwencje mogą być poważniejsze.
Dlatego znacznie bezpieczniej jest kontrolować parametry na etapie budowy niż później próbować naprawiać gotowy obiekt.
Czy kontrola oznacza od razu problem?
Samo zainteresowanie zarządu budową nie oznacza automatycznie, że działkowiec zrobił coś nieprawidłowo.
Jeżeli altana została wykonana zgodnie z obowiązującymi wymaganiami, jej wymiary odpowiadają projektowi, a lokalizacja jest prawidłowa, możliwość sprawdzenia podstawowych parametrów nie powinna być powodem do obaw.
Jak uniknąć problemów?
Najprostsza metoda to przygotowanie budowy przed rozpoczęciem prac.
Warto:
- sprawdzić aktualne przepisy;
- przeczytać regulamin ROD;
- sprawdzić plan zagospodarowania ogrodu;
- ustalić prawidłowe miejsce ustawienia altany;
- wybrać projekt o odpowiednich wymiarach;
- kontrolować wymiary podczas budowy;
- nie zmieniać samodzielnie wysokości i obrysu budynku;
- wyjaśnić z zarządem wszelkie nietypowe rozwiązania przed ich wykonaniem.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zarząd ROD może sprawdzić wymiary altany?
Zarząd odpowiada za przestrzeganie zasad obowiązujących na terenie ogrodu i może reagować, jeżeli istnieją podejrzenia dotyczące niezgodnej zabudowy.
Czy można mieć domek dokładnie 35 m²?
Limit powierzchni zabudowy altany wynosi 35 m². Przy projekcie wykorzystującym maksymalną wartość szczególnie ważne jest prawidłowe wyznaczenie i wykonanie rzeczywistych wymiarów budynku.
Czy sąsiad może zgłosić za duży domek?
Inny działkowiec może poinformować zarząd o sytuacji, która jego zdaniem narusza zasady obowiązujące w ogrodzie. Samo zgłoszenie nie przesądza jednak jeszcze o tym, że doszło do naruszenia.
Czy mogę odmówić sprawdzenia domku?
Nie warto opierać strategii na utrudnianiu wyjaśnienia sytuacji. Działkowiec korzysta z działki w ramach ROD i jest zobowiązany przestrzegać obowiązujących przepisów oraz regulaminu. W razie konkretnego sporu dotyczącego zakresu uprawnień najlepiej sprawdzić aktualne regulacje i podstawę prawną żądania.
Czy stary domek również może być problemem?
Tak. Przed przejęciem działki warto sprawdzić parametry istniejącej zabudowy i nie zakładać, że wieloletnie istnienie budynku automatycznie oznacza jego zgodność z przepisami.
Podsumowanie
Zarząd ROD ma obowiązek reagować na nieprawidłowości dotyczące zagospodarowania działek. W przypadku altany znaczenie mają przede wszystkim powierzchnia zabudowy, wysokość, lokalizacja oraz sposób wykonania dodatkowych elementów i późniejszych rozbudów.
Najlepszym sposobem uniknięcia problemów jest budowa według wcześniej przygotowanego projektu i dokładne kontrolowanie wymiarów na każdym etapie. Jeżeli planujesz nietypową konstrukcję lub przebudowę, warto wyjaśnić ją przed rozpoczęciem prac, zamiast liczyć na to, że gotowego budynku nikt później nie sprawdzi.